一城两景：东塘空楼与五一商圈的人潮差距
最近有条新闻让人感慨：东塘的老百货楼在外墙挂出“永久免租、按净利润分成”的招商牌子——曾经承载城南记忆的平和堂东塘店，关门已四年，如今不得不以免租为诱饵求租户回归。今年八月那块醒目的红底白字招牌，让路人不禁唏嘘：当年的闹市如今冷冷清清。与此形成鲜明对比的，是往北几公里外的五一商圈：平日客流就能挤满街道，节假日单日峰值曾突破一百二十二万人次，2025年“五一”假期核心区累计客流达437.27万人次，实时峰值24.1万人，交易额约6.56亿元。两种命运并存于同一座城市，令人难以置信。
一、东塘的困境与五一的繁荣 东塘并非从未辉煌：1983年建成的东塘百货曾是长沙人的购物地标。但近年来店铺陆续关停，平和堂东塘店于2022年结束运营后，这座楼空置四年。市民怀念昔日热闹，期待重现往昔人气。反观五一商圈，不仅商业体量大、品牌密集，而且吸引力强，已经成为城市名片级的商圈。
二、五一能吸引人流的三大法宝 1）文旅融合，游客变成消费人群：五一把商圈当成“景点”来打造。像IFS上的KAWS装置、太平街的传统小吃、坡子街的火宫殿等，构成了自然的打卡线路，游客来此不仅购物，更是来体验和打卡，形成持续的流量入口。 2）首店经济抓住年轻人好奇心：长沙年轻人愿意为新鲜感排队，五一商圈集中大量“首店”和旗舰店，IFS、万象城开业时常带来数百家首店涌入。2025年长沙新增高品质首店超过百家，首店密度位列全国前列，持续为商圈注入话题和客流。 3）夜间经济延长消费时段：五一商圈拥有国家级夜间消费集聚区称号，夜间营业场所占比高达82%，覆盖57个细分业态，夜间消费占全天的比重约63%。从龙虾节到小剧场演出、创意市集与24小时书店，形成从傍晚玩到凌晨的完整消费闭环。
三、老商圈为何没能自救？ 东塘的问题并非偶然，而是多方面长期积累的结果。首先是交通不便：东塘多年修路、停车难成常态，吸引到访的便利性大打折扣；而五一是地铁1号线与2号线换乘站，出站即达商场，步行即可逛完整个商圈。其次是业态老化：东塘仍以传统百货和超市为主，缺乏体验式消费；五一则打造了“逛—吃—玩—拍”的一体化体验，满足从购物到社交再到娱乐的全链条需求。再者是营销发力不足：五一频繁制造话题与活动，持续吸引媒体与社交平台关注，而老商圈缺少新的打卡点和话题，难以吸引年轻客群。
这种差距导致了恶性循环：人少品牌撤，品牌撤导致人更少。乐和城曾凭借ZARA、H&M等首店风光一时，如今空置率超过50%，与附近IFS形成强烈对比。2025年长沙优质零售市场整体空置率为9.8%，但一些老旧核心项目的空置率已突破五成，这种撕裂让城市商业格局愈加分化。
四、两种路径背后的启示 长沙的实例显示，商业兴衰不只是租金或单一政策能决定的，交通便捷性、业态创新、文旅与夜间经济的联动、持续的营销与首店引入，缺一不可。老商圈如果要重获生机，需要在交通接驳、业态升级、营造打卡体验和夜间消费体系等方面下功夫，才能打破“人去店空”的恶性循环，重新融入城市的繁荣节奏。